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大損をしないための賢い方法を紹介!

不動産売却査定ガイド』へご訪問いただきましてありがとうございます。
当サイトに訪問されたという事は、おそらく所有物件を売る為の情報を集めているのだと思います。
このサイトでは、不動産をはじめて売却する方が、ついつい見落としがちなポイント、諸費用や税金についても、まとめてお伝えします。

 

はじめて挑戦する事ですから、思うようにいかなかったり、失敗してしまう方も多いです。
実際、不動産売却の際、次のような不満や後悔をお持ちの方は少なくありません。

 

「売却の手続きを進めたら、手数料などの諸費用が予想以上にかかってしまった」
「不動産会社の担当者が要領の悪い人で、なかなか売れなかった」
「査定して見積もってもらった金額よりも安く売るはめになった」

 

不動産売却は一発勝負です。
失敗することはできません。
不動産の売却は、家具や車を売るのとは異なり、数千万円という大きな金額を扱う事になるからです。

 

これからお伝えする注意点をしっかり理解していないと、売った後、手元に残ったお金が予定より100万円〜200万円足りないということになりかねません。
不動産売却は、そもそもの価格が大きいので、少しの間違えで100万円くらい簡単に損をしてしまいます。
100万円と言えば大金です。

 

不動産売却で注意すべきポイント

  1. 手続きなどでかかる諸費用や税金をきちんと把握しておくこと
  2. 売却を依頼する不動産会社を慎重に選ぶこと

 

不動産売却の流れと諸費用

 

まず、一連の流れについて、順を追って説明します。
また、諸費用がどのタイミングで必要になるかについても、お伝えします。

 

STEP1:査定(売却金額の見積り)

 

はじめに、不動産会社に「査定」を依頼するという事からはじめます。
査定というのは、売却金額を見積もってもらうことを言います。
例えば、不動産を売ろうと決めたとしても、購入した時には4000万円だった家が、そのまま4000万円で売れるとは限りません。
通常、売却額は時間の経過によって値下がりしていますが、人気のエリア等では、もしかしたら値上がりしているかもしれません。
なお、不動産会社に査定をしてもらうためには、費用もかかりませんし、契約も必要ありません。

 

STEP1のお金のこと
この段階ではお金はかかりません。

STEP1のまとめ
やるべきこと:不動産会社に査定を依頼する
かかる諸費用:なし

 

STEP2:媒介契約(不動産会社との契約)

 

売却活動を開始するためには、仲介会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。
媒介契約というのは、不動産会社に売却活動を一任するという契約です。
媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類がありますが、「専任媒介契約」にしておけば無難でしょう。

 

STEP2のお金のこと
この段階ではお金はかかりません。
媒介契約は原則として無料です。
ここでお金を請求してくる不動産会社には売却を依頼しないほうがよいです。

STEP2のまとめ
やるべきこと:不動産会社と媒介契約を結ぶ
かかる諸費用:なし

 

STEP3:売却活動(内覧など)

 

売却活動は基本的に、不動産会社の担当者が行います。
あなたが自分で進めなければならないことはほとんどありません
販売用資料の作成から、購入希望者を募るところまで、不動産会社の担当者が行います。
売却活動が進んでくると、不動産を購入しようか考えている人が物件を見に来ることがあります。
いわゆる「内覧」と呼ばれるものです。
内覧にあなたが立ち会うかどうかは自由ですが、例えば家屋の場合、物件の長所などを伝えるチャンスでもありますので、時間が合えば立ち会うとよいでしょう。

 

STEP3のお金のこと
この段階ではお金はかかりません。

STEP3のまとめ
やるべきこと:内覧の立ち会い、内覧に向けた掃除など
かかる諸費用:なし

 

STEP4:売買契約(最も重要な手続き)

 

あなたが売却しようとしている不動産を、売り出し価格で購入しようと決めた人(買い主)が現れれば、いよいよ売買契約に進みます。
場合によっては、多少の値引きを条件に出してくる買い主もいるでしょう。
あなたと買い主で売却が合意できれば、契約の手続きをすることになります。
必要な書類などは、あらかじめ不動産会社から準備するよう指示されます。

 

STEP4のお金のこと

  • 手付金(売却代金の1/10程度)を買い主からもらいます。
  • 仲介手数料(代金の3.15%)の半金を不動産会社に払います。
  • 印紙を契約書に貼り付ける為に印紙代(およそ数万円)を払います。

STEP4のまとめ
やるべきこと:買い主との価格交渉、
かかる諸費用: 仲介手数料(半金)、印紙代(数万円)

 

STEP5:決済引渡し(全て完了)

 

決済引渡しを行うことで、不動産の売却は完了します。
引渡しの日をもって、物件の所有者が買い主に移ります
例えば、売却する不動産が家屋であれば、「鍵を受け渡す」ということになります。

 

STEP5のお金のこと

  • 売却代金(手付金を差し引いた額)を買い主からもらいます。
  • 税金(固定資産税)や管理費の精算分を買い主からもらいます。
  • 仲介手数料(売買代金の3.15%)の残金を不動産会社に払います。
  • 司法書士費用(およそ数万円)を払います。
  • 売却物件の残債(ローン)が残っていれば一括返済します。

STEP5のまとめ
やるべきこと:買い主との価格交渉、
かかる諸費用:仲介手数料(残金)、司法書士費用(数万円)、ローン残債

 

STEP6:売却後(税金に注意)

 

売却後にひとつ大事な事があります。
それは、税金(譲渡所得税)です。
不動産の売却で儲けが出た場合、所得税を払う必要があります
税金の元となる、どの程度利益が出たか、という計算は少々ややこしいので、ここでは割愛します。
およその金額については、Aの媒介契約に入る前に、不動産会社に事前相談しておきましょう。

 

STEP6のまとめ
やるべきこと:税務署への相談、申告
かかる諸費用:税金(譲渡所得税)

 

売却で得する不動産会社の選び方

 

ここまででおおまかな流れを紹介しましたが、勘の良い方なら、あることにお気づきでしょう。
そうです、不動産の売却はほとんど、「媒介契約を結んだ仲介業者」によって進められるのです。
従って、どの不動産会社に売却を依頼するかということにかかっていると言っても過言ではありません。

 

ここでは、不動産会社を選ぶためのコツについて説明します。

 

不動産会社を選ぶポイント

  1. 少なくとも2〜3社に売却査定してもらう
  2. 不動産会社は「担当者」で選ぶ
  3. 査定依頼を出す際に欠かせない「一括査定」サービス

 

会社を選ぶ際には2〜3社に査定してもらう

 

不動産を売却する際にやってはいけないことがあります。
それは「一社が言っていることを鵜呑みにする」ということです。
有名な不動産会社であっても、得意な物件や不得意な物件があるからです。
同じ物件でも、売却価格が、A社なら3000万円B社なら3100万円、という事もよくあります。

 

また、ついやってしまいがちな事があります。
その物件を買った時の不動産会社に、そのまま売却を依頼してしまう」という事です。
これは、割と良くあるケースです。

 

確かに、すでに顔見知りの不動産会社に頼む方が、気持ちは楽かもしれません。
しかし、100万円でも200万円でも高く売却するためには、楽をしたい気持ちや、人情に流されてはいけません。

 

不動産会社は担当者で選ぶ

 

2〜3社から選ぶと言っても、どのようにして選べば良いでしょうか。
相手はプロの不動産会社ですから、なかなか素人が選別できるようなものではない、と御心配されるかもしれません。
しかし、ここでは一つのわかりやすい基準をお伝えします。
次のような観点で、不動産会社を選べば、失敗する可能性を低くすることができます。

 

「売却査定価格の根拠を筋道立てて、明確に説明してくれる担当者。」

 

不動産の査定額と言うのは、安すぎるのはもちろん論外ですが、高すぎても問題です。
なぜならば、高すぎる売却価格で売り出しても、売れないからです。
ですので、不動産会社の担当者が、いかに「納得できる価格の根拠」を持っているかどうかが大事なのです。
間違っても「経験と勘で売却査定額を決めています」などという担当者を相手にしてはいけません。

 

不動産査定依頼を出す際に欠かせない「一括査定サイト」

 

さて、いざ「2〜3社に売却査定を依頼する」といっても、ここで立ち止まってしまう方も多いでしょう。
不動産会社は沢山あるからです。
三井のリハウス、東急リバブル、三菱地所ハウスネットなど、数え上げるだけでもキリがありません。
このように沢山ある不動産会社の中から、2〜3社に声をかけるのは、とても面倒に感じてしまうでしょう。

 

そこで、多くの方が利用しているサービスが「一括査定サイト」です。
オンライン上で、三井のリハウスや東急リバブルなど、複数の不動産会社に、同時に売却査定依頼を行う事ができます。

 

不動産査定をオンラインで申し込むための「一括査定サイト」は色々とかあります。
とは言え、大事な情報を送信するわけですから、信頼できる会社が運営しているサービスがよいでしょう。
ここでは、安心してあなたの不動産情報を登録できる、信頼性の高い超大手の一括査定サイトをご紹介します。

 

ヒント
「複数の一括査定サイトに同時に申し込んでもよいの?」という質問をよくお受けしますので、ご説明しましょう。
結論から書くと、大丈夫です
ただし、あまりにも多くに売却査定依頼をかけてしまうと、今度は受け取る査定価格の情報が増えすぎて、判断しにくくなってしまいます。
せいぜい、依頼をする不動産会社を、合計でも5社以内にはおさえておくほうがよいです。
経験上、これくらいがちょうど良いと思います。

安心と信頼性で選ぶ「不動産オンライン一括査定サイト」実力ランキング

 

HOME4U(ホームフォーユー) 【信頼性なら別格のNTT系列!】

言わずと知れたNTTグループの主要企業である株式会社NTTデータが運営しているサービスです。

官庁や金融機関のシステム構築を行っている会社なので、「信頼性」という意味では抜群でしょう。
一番安心して、あなたの不動産情報を登録できるサイトと言えます。
もちろん、多数の優良企業と提携していますので、100万円でも高く売却したいという方にもおすすめです。

 

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O-uccino(オウチーノ)【老舗の有名不動産ポータル】

オウチーノは古くからある不動産総合サイトです。

テレビコマーシャルなどで見たことがある方も多いでしょう。
売却だけでなく、賃貸やリフォームなど、不動産に関わるほとんどのサービスを手掛けています。
不動産関係のオンラインサービスとしては、国内で確固たる地位を築いていますので、オウチーノで申し込んで間違うことはないでしょう。

 

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SBI不動産一括査定【宅建業資格を持つ老舗企業】

SBIライフリビングという、自らも不動産事業を手掛ける老舗企業が運営しています。

一括査定サイトのようなポータルサイトだけでなく、宅建業資格をもって開発事業などを行っています。
不動産売買のノウハウにおいても信頼できると考えてよいでしょう。
一括査定自体も9年間続いていますので、その点においても信用できます。

 

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イエウール【国内最大級の不動産会社提携数】

イエウールは提携している不動産会社の数が圧倒的に多いという特徴があります。

他社がだいたい、500社程度なのに対してイエールは1200社と提携しています。
サービスの歴史としては、HOME4Uやオウチーノなどと比べると少し新しいサービスですが、国内においてすでにメジャーなサービスになりつつありますので、おさえておくべきサイトと言えます。

 


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